ด่วน! อัปเดตค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ซื้อคอนโดกรุงเทพปี 2026

การซื้อคอนโดกรุงเทพฯ สักแห่งในปี 2569 ไม่ใช่เพียงแค่การเตรียมวงเงินกู้หรือเงินดาวน์ให้พร้อมเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ต้องวางแผนให้แม่นยำ เพราะประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียมหลายส่วน ทั้งค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีต่าง ๆ ซึ่งมีการอัปเดตตามมาตรการรัฐอยู่เสมอ ไปดูกันว่ารายละเอียดค่าโอน-จดจำนองคอนโดมีอะไรบ้าง เพื่อให้คุณเตรียมงบประมาณได้อย่างมั่นใจ

การโอนคอนโดคืออะไร?

การโอนคอนโด คือกระบวนการทางกฎหมายเพื่อเปลี่ยนสิทธิการครอบครองห้องชุดจากผู้ขาย (โครงการหรือบุคคลธรรมดา) มาเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ ซึ่งต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเขตพื้นที่นั้น ๆ เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ชื่อของผู้ซื้อจะปรากฏเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่หลังโฉนด (อ.ช.2) ถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่ยืนยันว่าคุณได้เป็นเจ้าของคอนโดอย่างถูกต้องตามกฎหมาย พร้อมเข้าอยู่อาศัยหรือนำไปใช้ประโยชน์ต่อได้ทันที

เปิดลิสต์ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด

ก่อนจะเดินทางไปสำนักงานที่ดิน คุณควรทราบก่อนว่าค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่ต้องชำระมีอะไรบ้าง ซึ่งแต่ละส่วนมีวิธีคิดที่แตกต่างกัน ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าธรรมเนียมส่วนนี้คิดเป็นอัตราปกติที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย (โดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า) โดยทั่วไปมักตกลงแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายฝ่ายละ 1% อย่างไรก็ตาม ในปี 2569 (จนถึง 30 มิถุนายน) รัฐบาลมีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือเพียง 0.01% สำหรับคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ช่วยให้คนอยากมีบ้านประหยัดเงินได้หลักหมื่นถึงหลักแสนบาทเลยทีเดียว

ค่าจดจำนอง

สำหรับผู้ที่ซื้อคอนโดผ่านการกู้ยืมสินเชื่อจากธนาคาร จะมีค่าธรรมเนียมจดจำนองเกิดขึ้นในอัตราปกติ 1% ของมูลค่าที่จดจำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด แต่หากเข้าเงื่อนไขมาตรการรัฐปี 2569 สำหรับการซื้อคอนโดมูลค่าไม่เกิน 7 ล้านบาท และจดทะเบียนโอนพร้อมจำนองในคราวเดียวกัน ค่าจดจำนองจะได้รับการลดหย่อนเหลือเพียง 0.01% เช่นกัน ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนให้เหลือเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น

ค่าอากรแสตมป์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง โดยค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย (แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน) จะจัดเก็บในกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี แต่หากไม่เข้าเงื่อนไขดังกล่าว ผู้ขายจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% แทน ซึ่งโดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบหลักตามที่ตกลงกันในสัญญา

ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ภาษีส่วนนี้เป็นหน้าที่ของผู้ขาย (กรณีเป็นบุคคลธรรมดา) ที่จะต้องชำระ โดยคิดแบบหัก ณ ที่จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ การคำนวณจะอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์เป็นหลัก โดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำมาคำนวณตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้ ยิ่งถือครองไว้นานจำนวนปีที่หักค่าใช้จ่ายจะเปลี่ยนไป ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้ประเมินตัวเลขที่แน่นอนให้ในวันทำนิติกรรม

เตรียมเอกสารให้พร้อม! โอนคอนโดต้องใช้อะไรบ้าง?

• บัตรประชาชนตัวจริง (พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรอง 1 ชุด)
• ทะเบียนบ้านตัวจริง (พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรอง 1 ชุด)
• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี ตัวจริงและสำเนา)
• กรณีสมรส สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส พร้อมทะเบียนสมรส
• หนังสือยินยอมจากคู่สมรส ในกรณีที่คู่สมรสไม่ได้เดินทางไปดำเนินการด้วยตัวเอง
• กรณีหย่า สำเนาใบสำคัญการหย่า หรือใบแนบท้ายใบหย่า
• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีที่มอบหมายให้บุคคลอื่นหรือตัวแทนโครงการดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ

สรุปบทความ

การซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้า หรือคอนโดใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ในปี 2569 ถือเป็นโอกาสทองของผู้ซื้อ เนื่องจากยังมีมาตรการรัฐช่วยลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายส่วนใดใครเป็นผู้รับผิดชอบ และอย่าลืมเผื่อเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลางล่วงหน้าหรือเงินกองทุนด้วย